加古川市・加古郡・姫路市での農地転用、土地建物調査は【村上行政書士・土地家屋調査士合同事務所】

　すべての農地が転用許可の対象になります。登記地目が農地であればたとえ、耕作がされていない状態にあっても、農地として活用できる状態（農地性）である限り農地として扱われます。また、逆に登記地目が農地でなくても耕作の用に供されている。つまり、はたから見て畑や田んぼなどに見える土地なら農地とみなされ、転用には届出または許可が必要になります。

「届出」が必要な場合

都市計画法による市街化区域内にある農地を転用する際は農地転用の届出が必要です。

・農地所有者が自己の為に農地転用する。⇒農地法第４条届出
・自分の農地を農地転用し、他人に賃貸借や売買等をする。⇒農地法第５条届出

「許可」が必要な場合

�@　農地転用　3条許可

農地は農地のままで、それを耕す人（または持ち主）が変更になる場合の許可です。

具体的には、個人または農業生産法人が農業をする目的で農地の売買・貸借等をし、権利（所有権、永小作権、質権、賃借権等）を取得した場合が挙げられます。

相続、時効取得の場合などは、第３条の許可は不要となります。（３条許可不要の場合でも届出は必要になります。）

�A　農地転用　４・５条許可

4条許可・5条許可は、市街化調整区域にある農地を農地以外のものに変える転用の許可です。農地転用の許可申請は、各市町村の農業委員会にします。いくら自分の土地であっても、農地を他の用途に使いたい場合は許可が必要になります。

4条は「転用」に関するものです。自分の農地を転用する（土地の名義・持ち主はそのままに、農地を宅地等に変更する）場合の許可です。許可申請者は、転用を行う者（農地所有者）です。

5条は、3条の「権利移動」と4条の「転用」を同時に行うものです。事業者等が農地を買って転売する場合や、農地を宅地にして子の家を建てる場合等があります。許可申請は、売主（または貸主、農地所有者）と買主（または借主、転用事業者）の2者で行います。

　許可申請の内容について
○転用して申請の目的に係る用途に供することが確実であると認められること。（転用事業に要する資力信用、他の権利者の同意、他法令の許認可の見込み、面積の適正規模等）
○転用が周辺の農地に係る営農条件に支障を及ぼすおそれがある場合には許可されません。
○一時転用の場合は、利用後に原状回復されることが確実と認められないものは許可されません。

　 市街地に近接した農地や生産力の弱い農地から転用されるようにするために、農地の営農条件や周辺の市街地化の状況から見て区分し判断する基準。

◆農地転用届出・許可申請

◆相続手続き・遺言・遺産分割協議書作成

◆建設業の許可申請・経営事項審査（経審）申請

情報(外部リンク)

○加古川の行政書士道中ひざくりげ(ブログ)

　以下の4つを全て満たす必要があります。
1. 農用地区域以外に代替すべき土地がないこと
2. 除外により、土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
3. 除外により、農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
4. 土地基盤整備事業完了後８年を経過しているものであること

　市町村によって期間は異なりますが、受付が年に数回しかなく、申請してからOKが出るまで2ヶ月〜半年くらいかかります。実際に農地転用する場合は、この農振除外が通ってから転用許可申請をすることになりますから、全体で1年かかるケースもあります。

農用地区域の変更を内容とする農用地利用計画の決定に当たっては、関係権利者の意向を反映させるため、農用地利用計画案を公告し、30日間縦覧するとともに、15日間の異議申出期間が設けられています。また、農地転用を伴う場合は、農地転用許可処分との整合を保つため、事前に転用許可権者との調整を図ることとされています。