加古川市・加古郡・姫路市での農地転用、土地建物調査は【村上行政書士・土地家屋調査士合同事務所】

村上行政書士・土地家屋調査士合同事務所

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農地転用届出・許可申請

農地転用の許可と届出

 農地のままで、権利移動(売買、賃貸借等)をする場合。(農地法3条)
自己所有の農地を農地以外にする(転用)場合。(農地法4条)
農地以外にする目的で、権利移動をする場合(農地法5条)
に関する申請を代行いたします。


農地転用の許可・届出が必要なのはどのような時?

農地転用の許可・届出が必要なのはどのような時?

1.農地を農地のままで他人に売りたい・貸したい。
2.農地を子供に生前贈与したい。
3.農地を転用させて駐車場にしたい。
4.農地を宅地に転用させて、子供のために建物を建てたい。
5.不動産業者に農地を転用させて売りたい。

など、農地を農地として売る場合や、農地(耕作を目的とする土地)を農地ではないものにする場合に農地転用の許可や届出が必要です。
農地の転用の許可を受けていない無断転用者には、農地法違反として工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下り、これに従わない場合には罰則が科せられます。必ず、農地転用の届出または、許可を得ましょう。

対象となる農地とは?

 すべての農地が転用許可の対象になります。登記地目が農地であればたとえ、耕作がされていない状態にあっても、農地として活用できる状態(農地性)である限り農地として扱われます。また、逆に登記地目が農地でなくても耕作の用に供されている。つまり、はたから見て畑や田んぼなどに見える土地なら農地とみなされ、転用には届出または許可が必要になります。

農地転用の「届出」と「許可」の違いは?

「届出」が必要な場合

都市計画法による市街化区域内にある農地を転用する際は農地転用の届出が必要です。

・農地所有者が自己の為に農地転用する。⇒農地法第4条届出
・自分の農地を農地転用し、他人に賃貸借や売買等をする。⇒農地法第5条届出


「許可」が必要な場合

@ 農地転用 3条許可

農地は農地のままで、それを耕す人(または持ち主)が変更になる場合の許可です。

具体的には、個人または農業生産法人が農業をする目的で農地の売買・貸借等をし、権利(所有権、永小作権、質権、賃借権等)を取得した場合が挙げられます。

相続、時効取得の場合などは、第3条の許可は不要となります。(3条許可不要の場合でも届出は必要になります。)


A 農地転用 4・5条許可

4条許可・5条許可は、市街化調整区域にある農地を農地以外のものに変える転用の許可です。農地転用の許可申請は、各市町村の農業委員会にします。いくら自分の土地であっても、農地を他の用途に使いたい場合は許可が必要になります。

4条は「転用」に関するものです。自分の農地を転用する(土地の名義・持ち主はそのままに、農地を宅地等に変更する)場合の許可です。許可申請者は、転用を行う者(農地所有者)です。

5条は、3条の「権利移動」と4条の「転用」を同時に行うものです。事業者等が農地を買って転売する場合や、農地を宅地にして子の家を建てる場合等があります。許可申請は、売主(または貸主、農地所有者)と買主(または借主、転用事業者)の2者で行います。



農地転用の許可基準は?

農地転用の許可基準は?

 一般基準と立地基準があります。


一般基準

 許可申請の内容について
○転用して申請の目的に係る用途に供することが確実であると認められること。(転用事業に要する資力信用、他の権利者の同意、他法令の許認可の見込み、面積の適正規模等)
○転用が周辺の農地に係る営農条件に支障を及ぼすおそれがある場合には許可されません。
○一時転用の場合は、利用後に原状回復されることが確実と認められないものは許可されません。

立地基準

  市街地に近接した農地や生産力の弱い農地から転用されるようにするために、農地の営農条件や周辺の市街地化の状況から見て区分し判断する基準。

農地の区分 営農条件、市街地化の状況 許可方針
第3種農地 ・鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域 原則許可
・市街地化の傾向が著しい区域内の農地
第2種農地 ・市街地化が見込まれる農地 周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可
・生産性の低い小集団の農地
第1種農地 ・良好な営農条件を備えている農地(20ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等) 原則不許可(土地収用対象事業の用に供する場合等は許可)
甲種農地 ・特に良好な営農条件を備えている農地(市街化調整区域内の土地改良事業等の対象に8年以内になった農地等) 原則不許可(土地収用法第26条の告示に係わる事業の場合等は許可)
農用地区域内農地 ・市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 原則不許可



農業振興地域にある農地を転用したい場合は?

 転用したい農地が農業振興地域の「農用地区域」に該当していた場合、農地法による転用許可を受ける前に農用地区域からの除外(農振除外)をする必要があります。この申請を農振除外申請といいます。

 農業振興地域とは農業に関する公共投資その他農業振興に関する施策を計画的に推進するため、また農業の近代化のために必要な条件を備えた農業地域を保全し、形成するために定められた地域のことを言います。

農振除外申請の要件

 以下の4つを全て満たす必要があります。
1. 農用地区域以外に代替すべき土地がないこと
2. 除外により、土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
3. 除外により、農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
4. 土地基盤整備事業完了後8年を経過しているものであること


農振除外申請にかかる期間

 市町村によって期間は異なりますが、受付が年に数回しかなく、申請してからOKが出るまで2ヶ月〜半年くらいかかります。実際に農地転用する場合は、この農振除外が通ってから転用許可申請をすることになりますから、全体で1年かかるケースもあります。

農用地区域の変更を内容とする農用地利用計画の決定に当たっては、関係権利者の意向を反映させるため、農用地利用計画案を公告し、30日間縦覧するとともに、15日間の異議申出期間が設けられています。また、農地転用を伴う場合は、農地転用許可処分との整合を保つため、事前に転用許可権者との調整を図ることとされています。


農地転用申請から登記までの流れ

3条申請 4条・5条申請
都道府県知事許可 農林水産大臣許可 届 出
農地の現状を確認 農地の現状を確認 農地の現状を確認 農業委員会に事前相談
農業委員会に事前相談 農業委員会に事前相談 農業委員会に事前相談 届出書を作成
農地に関する権利を取得できる要件を満たす 許可申請書・事業計画書等を作成 許可申請書・事業計画書等を作成 農業委員会に届出
許可申請書・営農計画書等を作成 農業委員会に提出 都道府県知事に提出 受理決定
農業委員会に提出
(一部都道府県知事に提出)
農業委員会が意見書を付けて都道府県知事へ送付 都道府県知事が意見書を付けて農林水産大臣へ送付 受理通知書送付
農業委員会が審査 県農業会議から意見聴取 農林水産大臣が審査 地目変更登記
【届出で足りる行為】
●市街化区域内転用
●相続
●「相続させる」遺言
●相続分の譲渡
●時効取得
●包括遺贈
●共有持分の放棄
許可通知 農林水産大臣と協議
(2ha超4ha以下)
許可通知
登記申請(所有の場合) 許可通知 地目変更登記
 
営農開始 地目変更登記  

 


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